В прошлом году мэр Москвы Юрий Лужков принял решение о «замораживании» точечной застройки центра столицы. При этом довести до конца строительство разрешено тем, кто уже возвел здания на 50-60%. Так что же ждет новостройки в центре столицы: смерть или качественные перемены? Картину будущего строительства жилой недвижимости в ЦАО попытались обрисовать участники конференции «Новостройки в центре столицы – исключение из правил».

Точка, точка, запятая…

Прежде, чем начать разговор о будущем точечной застройки, стоит дать небольшое разъяснение, что же это такое. Точечная (или уплотнительная) застройка, в отличие от комплексного освоения территории, применяется там, где есть дефицит земли и развернуться с целым ЖК невозможно. Поэтому строится один-единственный дом, иногда совсем небольшой и по числу этажей, и по количеству квартир.

Именно центр столицы – район, где дефицит земли ощущается наиболее остро, – вроде бы идеальная «питательная среда» для развития точечной застройки. Престижность месторасположения и дороговизна строительных участков, естественно, располагает к возведению новостроек категории элит и бизнес – кому сейчас придет в голову возводить по своей воле на дорогой земле «плохую панель»? Так что постановление городских властей (N714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве»), разумеется, в первую очередь ударило по рынку московской элитной недвижимости.

«Закат» первичного рынка жилья в центре столицы иллюстрируют цифры, приведенные на конференции Светланой Тескиной, начальником отдела маркетинговых исследований аналитического центра IRN.RU. По сравнению с 2005 годом, когда объем возведенных новостроек в пределах ТТК составлял порядка 100 домов, в 2007 году этот показатель был около 40. Средняя стоимость квадратного метра при этом возросла почти в два раза: в 2005 году это были $7200, в 2007 – начале 2008 годов – уже $16 200. При этом на Остоженке и Арбате «квадрат» в среднем продается по $25-28 тыс.

Строительство в центре столицы сокращается. Тому причиной и то, что свободная земля давно закончилась, и, конечно, политика городских властей относительно застройки ЦАО. «Вторичку» центра, кстати, по своему качеству далеко не всегда можно с чистой совестью отнести к элитному жилью: площадь не та, с коммуникациями проблемы, соседи, честно говоря, тоже не все уровня de luxe. Никакой социальной однородности, которую так полюбили покупатели элитного жилья. Одним словом, если в центре есть элитное жилье в комплексном понимании (а не просто дорогое, престижное, уникальное или антикварное) – это, скорее всего, новостройки.

Точечная против комплексной

Главным преимуществом домов точечной застройки в центре Марина Макаренкова, начальник департамента городской недвижимости «КМ-девелопмент», считает их камерность и малоквартирность: это дома в основном клубного типа (не обязательно в чистом виде – собственно клубных домов в столице не так и много, да и споров по поводу критериев отнесения к таковым не меньше, чем о критериях элитности). Как говорит Макаренкова, именно такое – условно клубное – жилье и пользуется преимущественным спросом покупателей элитного сегмента. Для тех важно небольшое количество (и тщательно проверенное качество) соседей и, как следствие, малоэтажность и малоквартирность.

Другое дело – жилые комплексы: высотные здания, множество квартир, никакой камерности, нарушается приватность, столь высоко ценимая покупателями класса de luxe. Последние, как отмечает Марина Макаренкова, те дома, где квартир больше сотни, как правило, игнорируют. Опять-таки, где найти землю для комплексного строительства в центре столицы?

Это все понятно. С другой стороны, покупателей элитной недвижимости немного, а количество жителей ЦАО – цифра совсем другого порядка. И вот эти жители непрестанно протестуют против точечной застройки. Наверняка они протестовали бы и против комплексной, буде городу захотелось бы реализовать на месте их домов такого рода проект. Но, поскольку уже одно наличие в границах Садового досадного количества памятников архитектуры такие планы тормозит, говорить не о чем.

А вот что до «точки», как говорит директор по развитию компании Welhome Александр Дьяченко, на специальную городскую горячую линию по проблемам точечной застройки с момента ее запуска (23.07.07) по конец марта поступило 964 обращения по 462 объектам, и 195 звонков – именно по центру. Жители протестуют, атакуют нужные инстанции (от БТИ до судов разных уровней, от Росприроднадзора до ФАС), объявляют свои дома объектами культурного наследия – одним словом, не дают развернуться. К слову, как рассказал Дьяченко, только за прошлый год из-за несоблюдения строительных норм в центре столицы произошло восемь провалов грунта – а это угроза и соседним зданиям и сооружениям, многие из которых – тоже памятники культуры, объекты наследия и историческая ценность.